位在八德路及市民大道中間的「京華城」，曾號稱全世界「最大球體」購物商城， 由威京集團主席沈慶京斥資240億元一手打造。開幕以24小時不打烊為號召， 並且曾經有過一天湧入50萬人次的輝煌紀錄。但你知道它前身竟然是「鐵工廠」！這操作可讓京華城總裁「多賺百億」！

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▲位在八德路及市民大道中間的「京華城」，曾號稱全世界「最大球體」購物商城。（圖／翻攝自google maps）

根據《鏡周刊》報導，占地近5000坪的京華城購物中心，前身是「唐榮鐵工廠」，威京集團在1987年買進唐榮鐵工廠土地，1991年以捐地30%方式，市府才同意把地目變更為第三種商業區，「創下國內工業區變更商業區首例」。

當時公告捐地前容積率392%，捐地後容積率560%，限定只能作為公共服務空間、國際購物中心、國際觀光旅館、辦公大樓、文化休閒設施、停車場共六種用途，無法蓋住宅。

但兩者容積率的利益可是相差非常多，當時容積率392％的鐵工廠，可開發樓地板面積約1萬9000多坪，捐地後的560％則約2萬7000多坪，差了8000坪左右，加計公設則約有一萬坪，因此威京集團做這操作利益可是「超過百億元」。

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▲根據《鏡周刊》報導，京華城的前身竟然是「鐵工廠」，更是創下國內工業區變更商業區首例。（圖／翻攝自google maps）

「京華城」就曾為了容積率炒得沸沸揚揚， 負責人沈慶京認為京華城的容積率應為一般商業區的560％，但時任市長的郝龍斌始終堅持容積率仍為392％，歷經6次向台北市政府爭取並送件，北市府都市審議委員卻屢次駁回京華城申請。也為此，沈慶京與郝龍斌僵持多年。直到柯文哲上任，才讓爭論已久的京華城容積率塵埃落定，確定放寬至560％，但卻已錯過京華城開發良機！

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▲「京華城」宣布即將在今年底熄燈，並以342億元公開出售。（圖／翻攝自臉書）

然而「京華城」宣布即將在今年底熄燈，以342億元公開出售，即使投標低於底價，仍可議價，宣示一定要賣掉的決心。由於地塊完整，開發面積龐大，步行幾分鐘就有捷運松山線，且緊鄰百貨眾多的信義計畫區，這已在不動產界引起騷動，市場更傳有多組國內、外開發團隊，正蠢蠢欲動準備搶標。

2001年風光開幕的台北京華城百貨，由商界名人「威京小沈」沈慶京一手打造，當時更以唯一一家24小時營業的百貨著稱，不過隨著信義商圈近年來崛起，加上附近商圈建設延宕無法活絡，讓京華城生意大不如前，經過3次流標之後，將在9月25日進行第4次公開標售，到底為什麼京華城近年來無法起死回生？房產專家紅色子房資產管理師蘇明俊就分析，主要是因為這些原因。

開幕當時號稱是全台最大球體的京華城購物中心，一天曾湧入50萬人次紀錄超輝煌，不過隨著商圈型態轉移，信義區崛起，京華城風光不再，根據鏡週刊報導，京華城預計9月25日標售、底價342億元，委託知名的不動產投資顧問公司戴德梁行執行公開標售，將在年底熄燈，引發外界議論。

▲京華城即將展開第四次公開標售。（圖／記者馮珮汶攝）

不過對於熄燈日期，記者實際致電京華城副總經理阮信囊，他表示熄燈消息「根本還沒辦法確定」，因為9月25日才公開標售，目前連開標都沒有，之後走向還不清楚。據了解，京華城之前招標三度流標，現在是否有買主有興趣接手經營？阮信囊回應，第四度公開招標現在都委託不動產投資顧問公司處理，如果買方開的價格相當接近標價，雙方都還有議價空間；而百貨週年慶即將開跑，目前除了有些櫃位因為租約到期先行撤出外，至少還有7成以上櫃位在營業。

房產專家紅色子房資產管理師蘇明俊就分析，京華城當初在設計上找來美國捷得國際建築師事務所（Jerde Partnership）共同規劃，擁有少見的「L」形主建築體，但其實按照美國當地的設計，通常大型的商場旁邊都是空地，方便讓消費者開車前往，通常適合蓋在樂園旁邊等集中性娛樂消費的地區。

蘇明俊說，京華城當初在這樣的結構建設下完成，加上是蓋在市區規劃裡面，不少人都覺得櫃位動線亂，「招商上面有困難櫃位永遠逛不到，影響店家進駐的意願」，他說原本好品牌撤光，業者當初花心思變更為商業區，但附近商圈發展不起來，反而變成住宅區，「有點算盤打錯。」

房產專家認為，現在比較能存活下來的商圈，像是百貨公司往信義計畫區、街邊店往西門町，八德商圈因為捷運南京三民附近很多都是辦公人潮，加上街邊店相對活絡，但京華城周圍就是沒有明確的商圈，缺少過路客，反而都是目的性的客戶，人潮自然進不來。

針對第四次即將公開招標，房產專家也認為雖然京華城有可塑性，曾經有壽險業者在前幾次評估時考慮要買下，但最大缺點就是「先天性結構問題」，因為京華城打通到地下7層樓，未來若要重新規劃，擔心拆掉底下基礎會不穩，坦言「建物真的有點不好用」，建議可以樓上做成住宅區、底下進駐像是家樂福等社區型商場，會比較有發展空間。

京華城於2001年盛大開幕，以全世界最大的球體建築商場轟動一時，一天湧入50萬人次的傲人紀錄迄今難以超越，後來生意卻節節衰退，出現櫃姐比客人還多的景象，現在則傳出今年底可能吹熄燈號。除了受到信義商圈崛起的影響，有命理專家分析京華城風水大有問題，才會讓生意慘兮兮。

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▲京華城今年底恐吹熄燈號。(圖／京華城提供)

民眾對京華城記憶最深刻的應該就是，它是「一顆圓球」，晚上還會發亮，由於造型酷炫在開幕當時引發不少討論，不過命理專家小孟卻說，購物商場不太適合用圓形球體打造，圓形建築屬「陰」，陰氣較重，因為「o」為「陰」，「1」為「陽」；且圓形的結構一但有風進來，就整個被壟罩，加上京華城周邊沒有建築物幫它擋風，就像是鏤空狀把風整個收進來，就容易招好兄弟。反之，方正的建築物屬陽氣。

小孟老師指出，高雄漢神巨蛋、新竹巨城雖然也都是圓形建築，但因為旁邊沒有其他圓形建築來影響，所以在風水上不像京華城受到的衝擊這麼大。他說，圓形的建築物，比較適合運動用途，如體育場、打棒球、表演等，這些活動是屬於陽氣重的。

另外小孟老師說，京華城的位置，剛好落在離大巨蛋與小巨蛋各差1.6公里處，且3個建築物都是圓形，3顆蛋容易產生撞擊，而京華城在中間位置，相較起來又是最小顆的蛋，遭大、小巨蛋撞擊力道太強、煞氣太重，因此生意下滑。

他也提到，大巨蛋本身也風波不斷，小巨蛋周邊店家目前生意都變差，連麥當勞也移走，因此蛋形建築不宜離太近，以免在風水上相互撞擊下把好運、財運都給撞掉，就連投資人的運勢也會受到影響。

京華城能起死回生嗎？小孟老師建議，京華城可打造2把風水劍，放在其圓形球體的建築物上方，一把朝大巨蛋、另一把朝向小巨蛋，就能夠破蛋而出，把不好的氣場破掉後，就有機會生財，成為一顆「經濟蛋」。

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▲命理專家小孟老師。（圖／翻攝自小孟老師臉書）

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2001年風光開幕的京華城百貨歷經了三次標售仍未找到買主，四度公開標售將於9月25日登場，備受外界關注，其中被譽為是京華城鎮店之寶的BabyBoss，卻在今（11）日凌晨發出停業啟事，因為租約到期將營業至11月30日，消息一出，讓不少家長深感惋惜，「這裡是許多孩子童年的珍貴回憶，真的很可惜」！

 

台北市京華城土地將第 4 度招標，將以底價 342 億元，在 9 月 25 日 4 度公開標售，此底標價，相當於每坪 686 萬元。而京華城土地標售案底標，也相當於先前底價 380 億元打了折 9 折，且招標除標售底價調整，押標金 10 億元外，投標金額高於或等於標售底價之最高價者為得標人，且即所有投標金額皆低於標售底價，將續採議約方式進行。

 

▼台北市京華城土地將第 4 度招標，將以底價 342 億元，在 9 月 25 日 4 度公開標售。（圖／翻攝自維基百科）

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台北市東區京華城資產的標售歷程，分別在去年 12 月 12 日、今年 3 月 29 日及 6 月 27 日招標及開標，但均以流標收場。

 

而本次有傳言商場將在12月結束營業，京華城副總經理阮信囊對此澄清，沒有確定年底一定熄燈，仍要看9月底最新的標售結果而定，即便順利標售有人拿下，經正常程序還是要先提報到股東會，熄燈時間根本還未確定。

 

雖然9月12日就是京華城周年慶，但內部早已有不少廠商撤櫃，而今日凌晨連深受親子客層歡迎的「BabyBoss」也在粉絲專頁發布即將停業的消息，「因與京華城租約到期，迫於仍無法覓得合適的場地，很遺憾的宣布營業至今年11/30。身為華人世界第一座，台灣獨一無二的兒童職業體驗城，我們非常感謝這12年來各位對BabyBoss的一路支持與肯定。再次謝謝您的支持，我們珍重再見後會有期。」

 

 
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